בפרק הזה צוללים לעומק השאלה שכל משקיע נדל"ן שואל את עצמו: איך מזהים את העסקה הנכונה, לא במקרה, אלא שוב ושוב. מתן קסלר, מנהל פעילות ישראל ב-Inspiration Group, חושף מאחורי הקלעים של תהליך איתור וניהול עסקאות נדל"ן בברלין, ומסביר למה ההצלחה טמונה לא במזל אלא בשיטה.
ב-Inspiration לא מחפשים עסקה אחת, אלא מסננים מאות. מתן מתאר מערך גרמני של "boots on the ground" - צוות מקומי שמכיר את הרחובות, הדיירים והברוקרים. הם מנתחים כל בניין לפי מיקום, סוג הדיירים, תפוסה, מצב תשתיות וזכויות בנייה, ובוחנים גם סיכונים כמו נזקי לחות ורגולציה משתנה.
אחרי הפילטור והבדיקות מגיע שלב הדו-דיליג'נס: משפטי, טכני ופיננסי. הצוות בישראל מרכז את ההשקעות ומשמר קשר אישי עם המשקיעים, בעוד בגרמניה שלושה צוותים עובדים כמו מכונה גרמנית משומנת – רכש, ניהול פרויקטים ופיננסים. כל פרויקט מדווח למשקיעים באופן קבוע ושקוף.
ההשקעות מתאימות גם למשקיעים פרטיים וגם ל-family offices. משקיעים קטנים נכנסים בשותפות החל מ-100 אלף יורו.
קסלר מסביר שהקשר בין תשואה לסיכון בלתי נמנע, ולכן חשוב לפזר – לא להישען רק על פינוי דיירים, אלא גם על השבחות ושיפוצים. הוא מזכיר שהשקעה חכמה בונה ערך מוסף אמיתי, במיוחד בעידן שבו אפשר לקבל 6–7 אחוזים בבנק בלי לזוז מהבית. ההצלחה היא בלזהות עסקאות שדורשות חשיבה אחרת.
כשהפרויקטים לא מתנהלים כמתוכנן, קסלר מדגיש את החשיבות של תקשורת מלאה עם המשקיעים. לדבריו, גם בעסקאות פחות מוצלחות, אף משקיע לא הפסיד את כספו, והם חוזרים להשקיע שוב בזכות השקיפות והאמון.
עם מי אתה משקיע – גוף עם נוכחות מקומית, ניסיון מוכח וגב מקצועי.
איפה אתה משקיע – להבין רגולציה, מיסוי ואמנות מס לפני שמתחייבים.
איך אתה מתנהל – תכנון מס נכון ובדיקת שותפים הם ההבדל בין השקעה מוצלחת לבין החמצה יקרה.
בסוף הפרק מתברר שהסוד של Inspiration Group הוא שילוב בין מקצוענות גרמנית לחיבור ישראלי ישיר, שמייצר הזדמנויות אמיתיות בשוק הנדל"ן של ברלין.
איך מוצאים את העסקה הנכונהאיך זה עובד בפועללמי זה מתאיםצורה, סיכון ותובנותכשהדברים מסתבכיםסיכום: שלושה דברים שכל משקיע צריך לזכור