שנת 2025 הייתה אחת השנים המתעתעות שידע שוק הנדל ״ן הישראלי.
מצד אחד – נתונים, דוחות וגרפים.
מצד שני – תחושת שטח אחרת לגמרי.
ובין לבין? פער עמוק שאף אחד לא ממהר לדברעליו בקול רם.
בפרק הזה אנחנו עושים דבר שלא כולם אוהביםלעשות:
עוצרים, מסתכלים לנתונים בעיניים, ומפרקים מאת שנת 2025 בלי לייפות את המציאות ובלי לפחד מהמספרים.
דיברנו על שינוי הכיוון שקרה אחרי שנים ארוכותנשל שוק חד כיווני.
על נתונים שמצביעים על תהליך ברור גם אם לא נוח, ועל הסיבה שאנשי נדל״ן, בעלי אינטרסים ושחקנים בשוק מעדיפים לשמור על שקט ולא לומר בקול רם את מה שהנתונים כבר מראים.
זה לא פרק של תחזיות ורודות ולא של נבואות זעם, זה פרק שמפריד בין רעש למציאות.
זה פרק שמסכם את 2025 כמו שהיא באמת הייתה: עם עסקאותשכדאי להתרחק מהן, עם אזורים וסוגי נכסים שבהם מסתתרות דווקאהזדמנויות, ומאילו כיוונים כדאי להתרחק גם ב־2026.
ואיפה דווקא עכשיו מתחילות להיווצר הזדמנויות למי שמוכן לעבוד מדויק ולא להיסחף.
ובין כל אלה, שאלנו שאלה אחת פשוטה אבל לא נוחה:
האם בתוך השינוי הזה יש מקום לאופטימיות - ואם כן, למי?
לא תחזית שיווקית.
לא סיסמאות.
רק ניתוח מפוכח של המציאות, ומה אפשר ללמוד ממנה לקראת השנים הבאות.
אם אתם עוסקים בנדל״ן, מחזיקים נכסים, שוקליםעסקה – זה פרק שחייבים לשמוע כדי להבין איפה השוק באמת עומד לקראת 2026
מרטין בוקסדורף מגיע לספר לנו מה הוא למד מעשירים שהתמוטטו, ממשקיעים שאיבדו הכל וחזרו, ומאנשים שקיבלו את ההחלטות הכלכליות הכי גרועות בחיים שלהם.
תוכן אמיתי מהאיש שכבר ראה הכל בחיים.
זהו הפרק השני בסדרה “הון, דירות ומשפחה”, והוא נכנס בדיוק לנקודה שבה משפחות חושבות שהכול כבר “סגור” ושם דווקא מתחילות הטעויות היקרות באמת.
בפרק הזה אנחנו מדברים על שני מושגים שרוב המשפחות שומעות עליהם רק בדיעבד:
הסכם חלוקת עיזבון ועסקאות מתנה במקרקעין ועל הדרך שבה פעולה שנראית פנימית, משפחתית ותמימה, עלולה להפוך לאירוע מס מלא.
מה ההבדל האמיתי בין ירושה לבין חלוקת עיזבון?
מתי חלוקה בין אחים פטורה ממס ומתי היא נחשבת בפועל למכירה?
איך תשלומי איזון “קטנים” יכולים לשרוף פטורים ולייצר מס שבח כבד?
ומה הסיכון בהעברת דירה במתנה גם כשמדובר בקרובים?
זה פרק שמפרק את המיתוס של “נסתדר בינינו” ומראה איך תכנון נכון, בזמן הנכון, יכול לחסוך למשפחה סכומים עצומים, ואיך טעות אחת יכולה לעלות ביוקר לשנים קדימה.
אם יש במשפחה שלכם יותר מיורש אחד,
אם דירה עומדת לעבור בין אחים,
או אם מישהו חושב על מתנה במקום ירושה
זה פרק שאסור לדלג עליו
זהו הפרק הראשון בסדרה חדשה שעוסקת בנקודה שבה נדל״ן, משפחה ומיסוי נפגשים ובמקום שבו רוב הטעויות היקרות באמת קורות.
כל משפחה בישראל מחזיקה סיפור נדל״ני אחד שמפחיד אותה באמת: מה יקרה ביום שנצטרך להתמודד עם ירושה?
דירה של ההורים, נכס שלא מוסדר, אחים שלא מסכימים, מיסים שאף אחד לא יודע לחשב ותחושה אחת שמרחפת מעל הכל: "איך לאניפול למלכודת שתעלה לנו מאות אלפים?”
בפרק הזה אנחנו מפרקים את אחד הנושאים הכי נפיצים בישראל: ירושה בנדל״ן, ומגלים את האמת שמרבית המשפחות לא יודעות עד שהן משלמות עליה ביוקר.
1. למה דירת ירושה “פשוטה” יכולה להפוך לעסקה עם מס שבח מטורף?
2. מתי בכלל יש מס רכישה בירושה (והרוב אפילו לא מודעים לזה)?
3. מה הסיפור האמיתי עם האחים שמנסים “להסתדר לבד”?
4. מהו הסכם חלוקת עיזבון, ואיך שימוש נכון בו יכול לחסוך למשפחה מאות אלפישקלים במס ואף הרבה יותר?5. ומה הטעות היחידה שמסוגלת להפוך ירושה למלחמת עולם משפחתית?
זהו פרק שכל משפחה בישראל חייבת לשמוע: הורים, ילדים, זוגות צעירים, בעלי נכסים, משקיעים – כל מי שמחזיק או עתיד להחזיק נכס אחד שנמצא “במשפחה”.
אנחנו נכנסים לעומק המשפט, המיסוי, הסיכונים והטעויות אבל בשפה שכל אחד מבין.
וזה בדיוק מה שמבדיל בין משפחה ששומרת על ההון הבין דורי שלה, לבין משפחה שמגלה מאוחר מדי שהכול נעלם במיסים,טעויות וחוסר מקצועיות.
אם יש לכם דירה במשפחה – הפרק הזה הוא חובה.
כל מי שרוצה לייצר הכנסה שלא תלויה בעבודה ולהגדיל את ההון מכיר את הכאב ראש הזה: איפה שמים את הכסף? האפשרויות אינסופיות נדל"ן בארץ, השקעות מעבר לים, שוק ההון, קריפטו, מסחר עצמאי... יש מלא אפשרויות ופחד גדול לעשות טעויות יקרות.
אז מה הכי טוב?
התשובה היא שאין "הכי טוב", יש "הכי נכון לכם". בפרק הזה אנחנו עושים סדר בבלגן עם אורח סופר-פרקטי: אורי קוסקאס. אורי מנהל מאות מיליוני שקלים ב"פמילי אופיס" בוטיקי וחי את עולמות ההשקעה מידי יום. הוא לא רק איש מקצוע, אלא אדם עם סיפור חיים מרתק ואותנטי על הדרך שעבר עד שהגיע לנהל הון בסדרי גודל כאלה.
על מה דיברנו בפרק?
האבנים הגדולות שכל משקיע חייב בתיק שלו.
היתרונות והחסרונות של כל אפיק השקעה (נדל"ן מול שוק ההון ועוד).
איך בונים תיק השקעות מגוון בהתאם לגיל ולרמת הסיכון.
צעדים פרקטיים ליישום מיידי לפני שיוצאים לדרך.
אם אתם רוצים להבין את עולם ההשקעות מזווית רחבה יותר ולקבל עצות פרקטיות ליישום כבר ממחר זה הפרק בשבילכם .
פורטוגל בכלל ופורטו בפרט הפכו בשנים האחרונות ליעד שמושך אליהם יותר ויותר משקיעים, בעיקר כאלה שהגיעו למבוי סתום בישראל.
מי שמחזיק היום הון עצמי של 250,000 שקלים כמעט ולא מסוגל להתקרב לדירה שניה בארץ, בטח לא במקומות עם ביקוש, ושם בדיוק נפתח החלון.
בפרק הזה ישבנו עם אורי קוסקאס ושמנו על השולחן את מה שבאמת קורה בפורטו. דיברנו על האפשרות לקבל מימון גבוה יחסית בריביות נמוכות יותר מהמקובל בישראל, על שוק שכירות פעיל, על תמהיל מבוקש של מגורים ותיירות, ועל העובדה שהעיר מתפתחת בקצב בלתי נתפס. כל הנתונים שהצגנו בפרק מבוססים על מקורות רשמיים בלבד ועל ניסיון של שנים בשטח.
אנחנו מתארים צעד אחר צעד על התהליך שמשקיע צריך לעבור. החל מפתיחת התשתית המיסויית חשבון הבנק ואישור עקרוני למשכנתא, ועד לסוגי העסקאות הנפוצות והתשואות הצפויות.
אם אתם מרגישים תקועים בארץ ועדיין מחפשים עסקה שנותנת שמרנות מינוף ואת שאר היתרונות של נדל״ן הפרק הזה הוא בהחלט בשבילכם.
אחרי שקפצנו לקפריסין, הפעם אנחנו פותחים את המפה של ארה״ב
בפרק הזה אירחנו מארחים את תמיר שרון, מלווה משקיעים להשקעות נדל״ן בארה״ב ומנחה הפודקאסט "ציפור פיננסית", שמביא אל השיחה שילוב נדיר של ניסיון, שקיפות ופרקטיקה שמבוססת על מאות שעות ליווי אמיתי בשטח.
על מה דיברנו?
• למה ארה״ב היא עדיין שוק ההשקעות מספר 1 למשקיע הישראלי.
• איך בוחרים שוק, יזם ועסקה בלי לייפות ובלי למרוח.
• התהליך שבאמת צריך לעבור לפני שמשקיעים דולר ראשון.
• טעויות שישראלים עושים שוב ושוב בחו״ל (ותמיר רואה מקרוב).
• סיפורים, תובנות ולקחים מהקרביים של עולם ההשקעות מעבר לים.
• ואיך לשמור על שקיפות, בקרה וביטחון גם כשהעסקה נמצאת 10,000 ק״מ מהבית.
עם תמיר זה לא עוד שיחה על חו״ל זו מפה אמיתית למשקיע הישראלי ששוקל השקעה בארה"ב.זה שיעור מרוכז למי שרוצה להבין איך עושים את זה נכון בלי ספינים ובלי חלומות מיותרים.
בפרק הזה אנחנו מפריקם עם אופיר גולדשמיט לעומק אחד היעדים הכי מסקרנים והטבעיים למשקעי הישראלי קפריסין.
האם זה באמת שוק חם ויציב או סתם "גימיק חולף"
דיברנו על הכול:
• באיזה שלב משקיע צריך בכלל להרים את הראש מעבר לים, ומתי זה פשוט מוקדם מדי.
• ההבדלים העצומים בין קפריסין היוונית לקפריסין הטורקית – כולל אזורים שעדיף להתרחק מהם לגמרי.
• מהן התשואות הריאליות בשטח, כמה באמת עולה להיכנס לשוק, ואיפה המקומיים רואים את הפוטנציאל האמיתי.
• הסכנות, העוקצים והטעויות שהישראלים עושים שוב ושוב כשהם באים "לכבוש את האי".
פרק סופר חד לכל מי שחושב על השקעות נדל״ן בחו"ל ורוצה להבין אם קפריסין היא הזדמנות נדירה או מלכודת עטופה בנוף כחול־לבן.
התחלנו סדרת פרקים מ ט ו ר פ ת על "נדל״ן מעבר לים" אנחנו צוללים עמוק לתוך האסטרטגיה שמאחורי ההחלטה לצאת מהשוק הישראלי המוכר ולהתחיל לחקור שווקים נוספים.
אנחנו חושפים את ה"אני מאמין שלנו" על השקעות בחו"ל ונוגעים בכל השאלות הכי קשות שיש:
מתי באמת נכון לצאת מישראל, איך לבחור מדינה, מה הקריטריונים לסינון השקעות, ואילו טעויות גורמות לישראלים ליפול פעם אחר פעם.
איך מזהים שוק נכון, למה בלי משכנתא אין טעם להשקיע,
ואיפה באמת נולדות ההזדמנויות הגדולות של השנים הקרובות.
זה לא עוד פרק על “דירה ב־50 אלף דולר” אלא על הזדמנות אמיתית שיכולה להטיס אתכם למעלה בתנאי שעושים אותה לפי הספר.
אני אישית נכנסתי לשוק הנדל"ן והכספים בתקופה שבה הכל וורוד, שכל מטאטא יורה וגם הנדל"ן עובד יפה. ירידת מחירים בישראל?! נשמע כמו משפט מנותק.
משברים וקשיים נראו כמו משהו רחוק, אבל הם בהחלט חלק מהחיים, השאלה אם אנחנו כמשקיעים נערכנו אליהם והאם אנחנו יודעים לצלוח אותם ולהסתכל על המגמה הגדולה ואולי גם לנצל הזדמנויות בתקופות כאלה.
שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025 בהחלט נראה שונה ממה שהתרגלנו בשנים האחרונות והאמת צריכה להאמר.
איפה הסיכונים כרגע, איפה ההזדמנויות ומה צופן העתיד?
תאזינו לפרק ותגלו (:
אין ישן בישראל שלא "חתום לפיניו בינוי" אבל האם באמת זה ייצא לפועל או שמדובר בחלומות? איך יזם גדול מחליט באיזה בניין לקדם תכנית ובאיזה לא?
מהו הגורם מספר אחד שמפיל פרוייקטים ומתי שווה לשלם על דירה במתחם פינוי בינוי יותר מהשווי שלה?
בפרק הזה צללנו לעומק בכל מה שקשור לפינוי בינוי נגענו ביתרונות והחסרונות של התכנית ואיך להתנהל כמשקיעים שרוצים להגדיל את ההןו העצמי באמצעות עסקאות פינוי בינוי חכמות.
תכנית שהייתה חלום של משקיעים לפני מספר שנים, הפכה עם הזמן לפתרון בעייתי שהעמיס על תשתיות, יצר דירות מקומבנות, ופעל בעיקר באזורים יקרים. התמ״א סיפקה מענה מהיר אבל לא שיוויוני ולא איכותי.
במקומה קמה חלופת שקד – תיקונים 136 ו-139 – שמחזירים את הכוח לתכנון מקומי, מתמרצים הריסה ובנייה במקום חיזוק קוסמטי, ומאפשרים לרשויות ליזום תכניות נקודתיות שנותנות פתרון אמיתי למגרשים צפופים.
עבור משקיעים, מדובר בהזדמנות שלא כולם מבינים עדיין. מי שידע לזהות דירות בבניינים נמוכים, ליד צירי תחבורה ותכניות מקומיות, יחזיק ביד נכסים שיכולים להפוך למבוקשים ביותר בשוק.
בפרק הראשון של הסדרה אנחנו צוללים אל תוך אחד התחומים המדוברים ביותר בקרב המשקיעים בנדל"ן הישראלי, פינוי־בינוי ותמ"א 38. כולם שמעו על זה, כולם מדברים על זה, אבל מעט מאוד מבינים באמת מה קורה בשטח.
נדבר על למה זה נוגע לכל משקיע היום, איפה ההזדמנויות האמיתיות, מה הופך פרויקט לפרוייקט אמיתי ואיפה יש בעיקר הבטחות ללא תוצאות.
המטרה שלנו פשוטה: לעשות סדר בבלאגן, לתת לכם כלים להבין מתי מדובר בבוננזה ומתי בעוד דירה עם תג מחיר מנופח.
לא מעט פעמים משקיעים נכנסים לעסקואת בלי מספיק אוויר במיכל ומבלי שבנו לעצמם את היסודות הכלכליים החזקים שיגנו עליהם ביום שחור.
בפרק אירחנו את סוכן הביטוח אסף אהרון, לקחנו צעד אחורה, לא דיברנו על תשואות מפוצצות ועסקאות אקזטיות אלא על הבסיס ההגנתי שכל משק בית ובפרט משקיע נדל"ן חייב שיהיו לו בשיטת 3 הרגלים.
בפרק הזה שחררנו שליטה ונתנו לאותנטיות ולאמת להוביל אותנו, הכנו אחד לשני שאלות מפתיעות, בין מקצועי לאישי על סיפורים חוויות טעויות וסיפורים בלתי נשכחים.
.מי שרוצה להכיר אותנו קצת יותר לעומק ועל הדרך להתחבר לסיפורים שלנו זה הפרק בשבילכם.
בישראל, קרקעות חקלאיות נמכרות לציבור עם מצגות נוצצות, חלומות על שינוי ייעוד ותשואות אסטרונומיות. אבל מאחורי ההבטחות מסתתרת מציאות קשה: שנים של המתנה, סיכוי זעום לאישור, כסף שקבור באדמה ולפעמים פשוט נעלם. בפרק הזה נחשוף את כל מה שלא מספרים לכם, מי באמת מרוויח מהעסקאות האלה, מה הסיכוי שתראו את הכסף חזרה, ואיך להבחין בין הזדמנות אמיתית לטעות יקרה במיוחד. זה לא עוד סיפור אזהרה זו הצלת חיים.
בפרק הזה של D9 נדל"ן אנחנו נכנסים לעסקאות שמסובבות את השוק – רכישת דירות על הנייר.
מה הופך את העסקאות האלה לכל כך טרנדיות דווקא עכשיו?
למה משקיעים ורוכשים מתקדמים בוחרים להיכנס לפרויקטים שעדיין לא קיבלו היתר בנייה?
ואיך אפשר לדעת אם זו באמת הזדמנות – או מלכודת מסוכנת?
נדבר על היתרונות: מחיר התחלתי נמוך, עליית ערך עתידית, אפשרות לבחור מיקום מדויק בבניין, ותכנון מראש לפי הצרכים שלך.
אבל גם לא נחסוך מהחסרונות: חוסר ודאות לגבי השכונה, איחורים במסירה, תלות ביזם, הצמדות למדדים, ולפעמים גם עורך דין שלא באמת מייצג אותך.
נפרק את כל המונחים שמבלבלים כל כך הרבה רוכשים – מפרט מכר, הצמדות, בנק מלווה, ערבויות חוק מכר, הלוואת קבלן – ונסביר איך לגשת לעסקה הזו עם עיניים פקוחות.
נביא גם טקטיקות של משקיעים מנוסים: איך משווים בין פרויקטים, מה חשוב לבדוק מראש, ומה צריך לקרות כדי שעסקת נייר תהפוך לעסקה אמיתית ורווחית ולא מלכודת של תנאי תשלום נוחים.
אם אתה שוקל לקנות דירה על הנייר – זה הפרק שאתה חייב לשמוע.
בפרק הזה אנחנו צוללים לעומק מודל השלישים – אחת השיטות המדוברות (והשנויות במחלוקת) לרכישת דירה בישראל.
נדבר על היתרונות, הסיכונים, מלכודות המס והטעויות שאנשים עושים כשהם קונים כך דירות
בין השאר נענה על:
למי זה בכלל מתאים ולמי ממש לא?
איך אפשר להשתמש בשליש לפני רכישה במחיר למשתכן?
איך הבנק מסתכל על משכנתא בעסקאות כאלה?
מה קורה כשצוברים שלישים לאורך זמן?
השלכות של העברה בתוך המשפחה ועוד
בין אם אתם שוקלים לרכוש דירות בשליש כדי "לשים רגל בשוק", או שאתם כבר עמוק בתוך תהליך של צבירה הפרק הזה הולך לעשות לכם סדר, ולמנוע מכם ליפול לבורות בדרך.
מה ההבדל בין אישור עקרוני "דיגיטלי" לבין אישור אמיתי שמחזיק מים? אילו הכנסות לא נחשבות בכלל למרות שהרבה חושבים שכן, ואיך אפשר לחשב כמה משכנתא תאושר מראש?
בפרק הזה תגלו את האמת על תמהילים, מסלולי משכנתא, ריביות, שמאויות מוקדמות, הלוואות קבלן, פירעון מוקדם – וכל מה שאתם באמת צריכים לדעת לפני הרכישה.
בלי קלישאות, בלי סיבובים – כל התשובות בגובה העיניים ופרקטיקה שאפשר להשתמש בה כבר מחר.
פרק שעולה מוקדם מהצפוי בגלל הביקוש החם למידע בנושא .
עולם המגרשים לבניה פרטית הפך לנושא לוהט בשנים האחרונות ובפרט מאז פרוץ המלחמה עם כניסת הטבות המילואים לתוקף. בפרק המרתק הזה אנחנו מארחים חבר טוב וקולגה בדימוס, מומחה מוביל בתחום מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) למגרשים לבנייה פרטית. יחד אנחנו צוללים לתוך התהליך – משלב פרסום המכרז ועד קבלת הקרקע – ומגלים איך באמת מצליחים לזכות ומה הם סוגי המכרזים הנפוצים והמתאימים ביותר למשקיעים. בנוסף, נפרק לעומק את ההטבות החשובות שמגיעות למשרתי מילואים: מי זכאי, איך מגישים בקשה ומה צריך לדעת כדי לא לפספס את ההזדמנות.
פרק מלא בידע פרקטי, טיפים אמיתיים ודוגמאות מהשטח – לכל מי שחולם לבנות בית קרקע/רוצה להשקיע באפיק הייחודי הזה בעולם הנדל״ן.