Cap Rate הוא אחד המונחים הכי נפוצים בנדל״ן מסחרי אבל גם אחד הכי מטעים.

בפרק הזה אנחנו מפרקים את המיתוס סביב Cap Rate, ומסבירים למה משקיעים שמתבססים עליו בלבד עלולים לקבל החלטות שגויות ולפספס את הסיכון האמיתי בעסקה.

נדבר על מה Cap Rate כן מודד, למה מתווכים אוהבים להשתמש בו, ולמה הוא נותן תחושת ביטחון מזויפת למשקיעים מתחילים. נבין למה Cap Rate מסתכל אחורה על נתונים היסטוריים ולא קדימה על מה שיקבע אם העסקה באמת תעבוד בעתיד.

בנוסף, נצלול למספרים והגורמים ש-Cap Rate לא רואה: חוב, מימון, תפעול, יציבות שוכרים והוצאות אמיתיות — אותם פרמטרים שבפועל קובעים אם תהיה השקעה רווחית או בעייתית.

זה פרק חובה לכל מי שמתעניין בנדל״ן מסחרי, השקעות נדל״ן, תזרים מזומנים ומימון עסקאות — במיוחד למשקיעים שרוצים להפסיק להסתכל על כותרות ולהתחיל להבין את התמונה המלאה.

🔑 נושאים בפרק:

• ​מה Cap Rate כן מודד ומה הוא לא
• ​למה Cap Rate נוח למתווכים אך מסוכן למשקיעים
• ​למה משקיעים מתחילים נאחזים במספר אחד
• ​למה Cap Rate הוא מדד אחורה ולא קדימה
• ​מה באמת חשוב יותר מ-Cap Rate בעסקת נדל״ן מסחרי
• ​איך לבחון תזרים, סיכון ומבנה חוב בצורה נכונה