この本の基準

既に複数棟所有しているサラリーマン投資家、年間家賃収入3000万以上、もしくは100室規模以上

以下のお悩みがある方

地方で高積算物件を買い進めているがこのままでいいか疑問がある

築古高利回りの物件を買い続け、融資が伸びない方

前半の目次

●金融機関は出世魚のような付き合い方をする

●著名投資家、借金額も50億あり、地方高積算ばかり所有するが、融資が伸びなくなり、しかも金利3.5％

●5点バランスを整えることが重要

専業になるということは
・年収1000万を賃貸業から得る

・融資を賃貸業だけで銀行から受けることができる状態

年収1000万とは家賃収入7000万、返済比率が55％だと内部留保700万、給与1000万
返済比率は50％以下にするとよい。

返済比率を50％以下にし、物件を増やし、家賃収入を上げていく

第2部　戦略編　

　ゴールから逆算する王道の拡大戦略

　原則は売却＆再投資

　・デッドクロス

　・純資産を再投資に回し、資産の拡大サイクルを加速する

素人大家を卒業するか、不動産投資を卒業するかという言葉に、ぎくっとした方も多いのではないでしょうか。
1マインドセット

　借金するなら死ぬ気でやれ

　フルローンの罠

　投信の正解に近づくには

2資産形成するには

　地方RCフルローンは9割破綻

　都市部の物件を1割頭金を入れ、購入する、短期で売買を繰り返す

本日の内容

1金融機関との付き合い方

2プロ化とは

　川上情報をキャッチするには

　全空物件を再生するのが一番儲かる

プロの投資家になるのは法人化は避けて通れません。

法人化の目的は

節税と

事業化です。

それぞれについて、見ていくのと

法人化するときに気をつけることをお話ししました。

1　賃貸経営ノウハウ　

　便利屋の使い方

　定期清掃にはシルバー人材センター　植木の剪定は見積もりが出ないこともある

2　金融機関への金利交渉と借り換え

　やり方のステップ

　最終的には、融資金額上限とバランスを見ながら

　メガ1、地銀1、信金1　使える金融機関を残していくのが良い

賃貸経営ノウハウ

1　チーム作り　管理会社、リフォーム会社

2　コストダウン　

　家電・・・大手量販店が良い理由

　リフォーム・・・内金を入れるのはお互いにとってメリットあり

物件を購入し、再生し満室までのやることを具体例を通して理解できます。

インフラ整備、インターネット、室内設備、外側の駐車場整備、消防点検、ごみ置き場

内装についてどのような基準で、修繕するか

上野、日暮里から電車で30分にある安孫子の1K、32戸の物件を通して学べます。

内本さんの本の中でも、中級者向けの、既に大家さんになっている人に大変参考になる本です。

1物件を再生し、満室にしていく

2　2014年に購入した2棟の物件の具体例をもとに再生の方法がわかります。

　設備（エアコン）

　インフラ（電気、ガス、水道）

　インターネット

　外（駐車場や植栽）

エターナル投資術で大切なこと

1　満室経営するための方法

　管理と客付け

　バリューアップ

　アンケート

2　リタイア基準

3　リタイアされた成功大家さん　

エターナル投資術とは何か、不動産投資に必要なチーム作りについてわかります。

1エターナル投資の前提は積算が物件価格の70％以上ある物件

シュミレーションは空室リル85％、経費率20％、金利上昇リスクは現在借りている金利の+2％

2エターナル投資の他の投資法

最速メガ大家

資産保全、相続対策

バランス型（エターナル投資）

低レバレッジ

3チーム作り

管理会社

司法書士

保険代理店

内装業者

外装業者

水回りがわかるガスやさん

最初は１都３県で中古物件を購入し、その後は全国展開をし、最後に新築物件を建設する。

自分自身で自分の限界を突破した軌跡を追っていきます。
名古屋、札幌、広島の物件を購入し、新築物件に至るまでを見ていきましょう。

バブルではなくエターナルに家賃収入を得る仕組みを築くにはどうすればいいかがわかります。

最初は地域密着型、次に全国投資でさらに規模拡大をしていきます。

投資家がどのように考えて、物件を増やしていくのか大変参考になると思います。

１回目は地域密着型で１棟目から６棟目をどのような物件を購入したか見ていきましょう。

1　銀行が融資するときに見る点は　積算という考え方

2　トラブルのある物件への向き合い方

3　入札や任売

空き家を買って、こつこつと不動産投資をするときに、目指す最終形はどのような状態になればいいか。

それに向けて、30.50.70代でどのように資産を増やしていけばいいのかの考え方がわかります。

1　年代別資産の築き方

2　セミリタイヤ

3　不動産投資の心得

1豊かな生活をするための必要な生涯年収

2空き家不動産投資の例

3不動産のレバレッジを使う

後半では

1年代別　資産作りの方法　30代、50代、70代

2　セミリタイヤするには

前回の復習

最後の投資可否判断のしかた
・建物の建設費の出し方
・希望利回りから総工費を計算する

・土地をいくらで仕入れればよいかがわかる

建物プランの考え方

1依頼先はどのような業者があるか

2どうやって探すか

3ヒヤリングをして、業者を絞るときの質問することは

　　・得意は

　　・建築単価

4　エリアの賃貸需要からプランを作る

　・容積率から建物可能な床面積を計算する

　・何階建てまで建築可能か

前半と後半に分けて、最近、興味のある新築投資について学びたいと思います。

本日前半戦は

1新築投資とは

2融資の重要性と中古物件とは違うところ

3アパートに向く土地の見方

後半

1建物

2管理

3出口戦略

不動産投資から見た火災保険についての後半です。

いろいろな疑問を質問形式で答えております。

例

・事故が起こったら、どうする？

・個人賠償、借家人賠償の違い

・保険料はだんだん高くなる？

・火災保険の加入を保険会社から断られることがある？

・保険金の使い道は決められているのか？