נדל"ן בחו״ל יכול להיראות מצוין במצגת.
המציאות? לפעמים הרבה פחות.
בפרק הזה אירחנו את אורי בר – עו״ד ויזם נדל"ן בארה״ב, שמייצג משקיעים בדיוק ברגעים שאף אחד לא רוצה להגיע אליהם:
חברות ניהול שנעלמו, פרויקטים שנתקעו, יזמים שסרחו, הבטחות שלא קוימו – וכסף שכבר הושקע.
דיברנו על:
זה לא פרק על איך להרוויח.
זה פרק על איך לא להפסיד.
אם אתם חושבים ש "לי זה לא יקרה" –
כנראה שזה הפרק שאתם חייבים לשמוע.
כשהזמנו את יואב קירשנבוים להתארח אצלנו בפודקאסט, תכננו לדבר על הולסייל, אבל מהר מאוד הבנו שיש כאן הרבה יותר מזה.
יואב ואחיו אור התחילו מלהבין את הדבר הפשוט –
שאפשר לעשות רווח לא רע, גם בלי לשפץ, בלי לשכור, ובלי לממן – רק מלמכור את החוזה.
אבל הם לא עצרו שם.
במקום להישאר "פליפרים על הנייר", הם הפכו את זה למכונת נדל"ן אמיתית עם תהליכים, אנשי מכירות, אנשי תפעול – ופעילות שמבוססת על דבר אחד:
לדעת לזהות עסקאות, ולחבר אליהן את האנשים הנכונים.
בפרק הזה דיברנו על ההתחלה, על הנפילות, על ההבדל בין הולסייל לשיטות אחרות, על איך מנהלים עסק נדל"ני אמריקאי מתוך ישראל – ואיך בונים צוות של כמעט מאה עובדים, בלי להתפשר על איכות.
ואז הגיעה הפתעה.
לקראת סוף השיחה, יואב פנה למאזינים שלנו והציע משהו שלא קורה כל יום: הזדמנות אמיתית להצטרף לחברה.
לא לנסות, לא ללמוד – ממש לעבוד איתם, כחלק מצוות שמחפש אנשים טובים כאן בארץ, לעבודה יומיומית מול השוק האמריקאי.
אז אם אתם רוצים להבין איך עובד עולם ההולסייל – ולאן אפשר לקחת אותו – ואולי גם לראות אם יש לכם מקום בפנים –
זה הפרק בשבילכם.
מה קורה כשמזמינים פליפר מנוסה לראיון – והוא זה שמתחיל לשאול את השאלות?
בפרק 22 של הפודקאסט שלנו עומר בן אברהם הופך את השולחנות ומראיין אותנו - על הדרך שעשינו מהשקעות בודדות כפליפרים בתחילת הדרך, ועד לחברת נדל"ן שמבצעת פרויקטים של השבחת נדל"ן יוקרתי בעשרות מיליוני דולרים בשנה.
דיברנו על המעבר מ־one man show לחברה עם צוות מקצועי לתפארת מדינת אילינוי
על איך מתכננים תהליכים מדויקים כדי שהמערכת תעבוד גם כשאנחנו לא נמצאים בשטח
ולמה לפעמים צריך לדעת לוותר על ביצוע כדי להתרכז בניהול, צמיחה וחזון.
זה פרק אישי, פתוח ואמיתי –
לכל מי שנמצא היום בשלב של "One Man Show" וחולם לקחת את זה צעד (או עשרה) קדימה.
נדל"ן זה מרגש. מיסים – פחות.
אבל כדי להשקיע נכון, להבין את המספרים באמת, ולדעת כמה נשאר בכיס – חייבים להבין את התמונה המלאה.
בפרק הזה צללנו עם עידו נוימן – רואה חשבון שמתמחה במיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב – כדי לדבר על נושא שאי אפשר לברוח ממנו: מיסים.
מה ההבדל במיסוי בין השקעה בהלוואת חוב לבין השקעה כשותף בפרויקט?
כמה מס באמת משלמים משקיעים זרים - ובאילו מצבים?
מה ההשלכות של כל מודל – ואיפה יש סיבוכים מיותרים?
ולמי שלא רוצה להסתבך – מה הדרך הכי פשוטה להשקיע?
פרק חובה לכל מי ששוקל להשקיע בנדל"ן בארה"ב – ולא רוצה הפתעות מה־IRS.
"אז כמה כסף עשיתם על העסקה?" זו אולי השאלה ששואלים אותנו הכי הרבה.
בפרק 20 של הפודקאסט שלנו אירחנו את עומר בן אברהם – פליפר מנוסה שכבר ראה הכל – וניסינו סוף סוף לתת לשאלה הזאת תשובה אמיתית ומפורטת.
לקחנו דוגמה של עסקה “מצוינת” על הנייר:
קנייה ב־200K, שיפוץ ב־100K, מכירה ב־400K –
על פניו עסקה חלומית אבל כמה באמת נשאר בסוף?
אילו הוצאות צריך לקחת בחשבון?
כמה עולות הלוואות, מסים, עמלות, ביטוחים ושאר הפתעות?
ומה השורה התחתונה כשהאבק שוקע?
זה פרק שכל מי שחולם לעשות פליפ (או שכבר עשה) – חייב לשמוע.
בחלק השלישי של השיחה שלנו עם אילן צדקה צללנו לעומק אחד הספרים הכי חשובים שבנינו דרכם את הדרך של החברה: Good to Great / מטוב למצוין מאת ג'ים קולינס.
דיברנו על העקרונות שבנו אימפריות עסקיות – ואיך אנחנו מיישמים אותם בפועל:
- האנשים הנכונים באוטובוס – למה קודם בוחרים אנשים ורק אחר כך מגדירים כיוון
- הקיפוד מול השועל – למה צריך להצטיין בדבר אחד ולעשות אותו שוב ושוב
- להיות אמיתי עם הנתונים – גם כשהמציאות לא נעימה
- התמדה בפרויקטים שנראים "משעממים" – ולמה זו הדרך האמיתית לבנות חברה מצוינת
וגם – איך יודעים מתי להגיד "לא" להזדמנויות שמרגישות נוצצות, אבל לא מתאימות למהות של העסק.
אם אתם יזמים, בוני חברות, או פשוט מחפשים איך לבנות עסק שמחזיק לאורך זמן – הפרק הזה בשבילכם.
בפרק השני עם אילן צדקה צללנו לתוך אחד המודלים הכי מדוברים (והכי מסוכנים) שהיו בעולם הנדל"ן – ה־BRRRR.
דיברנו על:
- איך המודל הזה נראה לפני 12 שנה, כשעוד היה אפשר באמת להרוויח ממנו.
- למה דווקא משקיעים חסרי ניסיון התפתו אליו
- איך יצרו מודל שמאגד בתוכו את כל האתגרים הכי קשים של השקעות נדל"ן – בשיטה אחת שנשמעת פשוטה,
והשאלה הכי חשובה:
האם אפשר בכלל לעשות BRRRR בשנת 2025 – או שזה מתכון להפסדים בטוחים?
אז אם אתם שוקלים לקנות, לשפץ, להשכיר ולמחזר – הפרק הזה בשבילכם.
בפרק החדש של הפודקאסט אירחנו את אילן צדקה – יזם ומנהל נכסים עם סיפור שלא שומעים כל יום:
איך הוא התחיל מקניית בתים ב־15,000 דולר באזורים קשים, איך התמודד עם דיירים שהם סוחרי סמים, ומה גרם לו לעשות את הקפיצה לניהול נכסים מסחריים בשווי של עשרות מיליונים, עם שוכרים כמו טסלה וצ'ייס.
וגם – איך הוא כמעט הפך לבעלים של בית"ר ירושלים, ולמה מפגש עם חבר'ה מלה-פמיליה הרס לו את החלום.
בין השאר דיברנו בפרק המרתק הזה על:
- איך נראה היום־יום של ניהול נכסים זולים ולמה זה כבר לא משתלם.
- המעבר לעולם של מולטי-פמילי ומסחרי – ולמה זה לא רק עניין של .מספרים
- ולמה ישראלים ממשיכים לקנות באזורים שאפילו האמריקאים לא מתקרבים אליהם
זה פרק מלא בתובנות, ניסיון מהשטח, וסיפור אחד על חלום נדל"ני שהתנפץ במגרש כדורגל.
ב-2019, כשעוד עבדנו בדטרויט, נפגשתי עם מלווה משקיעים מוכר שעבד עם מאות משקיעים, בעיקר מקרב עולי ברית המועצות לשעבר. ניסיתי לשכנע אותו להצטרף אליי ולהתחיל לגייס הון לעסקאות הפליפים המוצלחות שביצענו.
הוא עצר אותי ואמר: "תביא נכסים ב-50 אלף דולר, אני אעמיס רווחים על המשקיע וזה יסגור את הסיפור".
ניסיתי להסביר לו שלמכור למשקיעים נכסים זבל, עם דיירים שבורים - אנשים שאין להם כסף לאכול ובטח שלא לשלם שכירות - זה קו אדום מבחינתי, לא משנה כמה כסף יש על השולחן.
הצעתי לו גם להתרחק מהמודל הזה.
הוא חייך, שעון הרולקס שלו נצנץ, והוא בדיוק היה בדרכו לעוד חופשת סקי. "זה לא מעניין אותי" הוא אמר.
מאז, לא שמעתי ממנו.
במהלך השנים נתקלתי בעוד לא מעט "מלווי משקיעים" כאלה. לא כולם, כמובן, אבל רובם פשוט לא הרגישו לי נכונים לעבוד איתם. ואז, לפני כמה חודשים, פגשתי את עמית כידרה. מהרגע הראשון היה ברור שמדובר בזן אחר לגמרי: מקצוען, חוקר, מבין לעומק את הפרטים ו - הכי חשוב - שם את טובת הלקוחות שלו לפני הכול.
אדם שמבין בדיוק את כל ה"סיפורים" שמוכרים למשקיעים: בתים במיקומים אבודים, רק כדי שיוכלו להגיד "קניתי בית ב..." פתאום מצאתי מישהו שמדבר את אותה שפה, עקרונות וערכים משותפים.
תוך שבוע כבר ישבנו להקליט פרק משותף בפודקאסט והנה הוא לפניכם - פרק מרתק על ליווי משקיעים ואיך להתרחק מהבטחות סרק.שתהיה לכם האזנה נעימה.
גם אני הופתעתי לגלות עד כמה עקרונות חשובים מעולם הפוקר מתחברים לעולם היזמות והעסקים, ואיך במהלך השנים, מבלי לשים לב, נדב ואני יישמנו חלק מהעקרונות האלה כדי להתמודד עם אתגרים יומיומיים ולבנות חברה מצליחה.
אז כאחד שלא מבין במשחק הזה, ישבתי לשיחה מעניינת עם נדב – שחקן פוקר חובב, שלקח את המשחק ברצינות ולמד אותו לעומק – ושמעתי ממנו איך אותם עקרונות של המשחק משפיעים עלינו מאוד בעולם העסקים.
בין אם אתם מבינים בפוקר ובין אם לא – זו שיחה סופר מעניינת ומעוררת השראה.
רק 30 דקות. שווה לכם.
איך נראה חזון של יזם שמסתכל 15 שנה קדימה ואיך בונים חברה של 100 מיליון דולר מהיום הראשון, כשאין מושג בנדל"ן, אבל יש חלום ענק?
בפרק החדש של הפודקאסט אני מארח אורח מיוחד במיוחד – נדב דורון, השותף שלי לדרך כבר 11 שנה.
נדב הוא האיש שמנהל את כל התפעול והשטח ב-ABI – הוא זה שהוביל ובנה את המערכות, ה-flow, הצוותים והיכולת לבצע עשרות פרויקטים במקביל.
בפרק הזה חזרנו אחורה – לרגעים שבהם עוד הסתובבנו ברחובות דטרויט השוממים, בלי לדעת הרבה על נדל"ן, אבל עם ויז'ן ברור:
לבנות חברה שיודעת להוציא לפועל מאות פרויקטים, עם אוטומציה מלאה, ולהגיע ל-100 מיליון דולר.
היום – אחרי 240 פרויקטים, צוות מטורף, ומערכת ניהול שנבנתה מאפס – אנחנו כבר לא מדמיינים את הדרך. אנחנו צועדים בה.
פרק שווה במיוחד למי שחושב בגדול ורוצה להבין איך עושים את זה באמת.
מודל השקעת חוב הוא אחד המודלים הבטוחים ביותר למשקיעי נדל"ן בארצות הברית.
בואו להכיר אותו לעומק ואת השדרוג החדש: מהיום מודל השקעת חוב בתשלום חודשי!
למה יש חברות נדל"ן שקורסות ונעלמות אבל לנו זה מצליח כבר למעלה מעשור עם יותר מ- 220 פרויקטים?
הסוד (הלא סודי) שלנו הוא די פשוט: מערכת מדויקת לניהול עסקאות פליפ!
ניהול פרויקט נדל"ן הוא אתגר לכל אחד. יש המון משימות ולא פשוט לעקוב אחרי הכל. חלק מההצלחה של פרויקט זה להיות מדויק, מבחירת אזור ההשקעה, דרך מציאת הנכס הנכון ועד ניהול מדוקדק של תהליך השיפוץ - מהפטיש הראשון שמונף ועד הבורג האחרון שמוברג.
לאחר שלא מצאנו שום מערכת שנתנה לנו מענה ראוי לצרכים שלנו, החלטנו להקים מערכת עצמאית לניהול הפרויקטים שלנו. בחמש השנים האחרונות פיתחנו מערכת פנים ארגונית שעוזרת לנו לנהל את עסקאות ההשבחה שלנו והיא הסיבה העיקרית שהמשקיעים שלנו יכולים לישון טוב בלילה בידיעה שהכסף שלהם עובד עבורם.
המערכת מסייעת לנו לנהל בהצלחה עשרות עיסקאות בשנה ובוובינר החשיפה המיוחד הזה הצגנו את כל הפיצ'רים שלה ובעיקר חשפנו איך היא עוזרת לנו להגדיל את ההון של המשקיעים שלנו.
וובינר חובה לכל משקיע ומשקיעת נדל"ן!
מכישלון לכישלון להצלחה. הייתה לי הזכות לשבת לשיחת עומק עם אריאל פינטו, מנכ"ל מרצדס ישראל לשעבר, שהגדיל את המכירות פי 5 במספר שנים ופרש לעבודה מול עסקים פרטיים. יסלחו לי כולם אבל זה ללא ספק הפודקאסט הטוב ביותר שהתארחתי בו, לא רק כי אריאל מלווה אותנו עיסקית ותפעולית ב- ABI כבר מספר חודשים, אלא בעיקר בגלל התובנות שיצאו מהפרק הזה. דיברנו על תפקיד המנכ"ל, על עסקים ועל יזמות. על הכישלונות שבדרך ומה הם עושים לך בתור יזם. איך לקום כל פעם ולהמשיך הלאה. התעמקנו בהגדרה של אריאל ושלי להצלחה וגם ניתחנו את ההגדרה הזו בתחום הנדל"ן והעסקים בכלל. שווה צפייה...
אז איך לבנות צוות נדל"ן מנצח בארצות הברית: מגיוס ועד הצלחה - כל מה שצריך לדעת.
בפרק הזה של "מבשלים נדל"ן - ארה"ב" אנחנו צוללים לאחד הנושאים הקריטיים ביותר להצלחת השקעות נדל"ן מעבר לים - בניית צוות מקומי מנצח.
יואב פנחס ואליזבט יושבים לשיחה ומשתפים מניסיונם האישי על האתגרים וההצלחות בתהליך גיוס וניהול צוותים מקצועיים בפרויקטי נדל"ן שונים, במיוחד כשהם מתבצעים מרחוק.
בואו לגלות למה זה כל כך חשוב למצוא אנשים שאתם יכולים לסמוך עליהם בעולם ההשקעות, מה הם הקריטריונים שחשוב לשים לב אליהם בעת גיוס אנשי מקצוע, ואיך להימנע מהטעויות הנפוצות שיכולות לעלות ביוקר.
מה הן השיטות הכי יעילות להישאר בשליטה בפרויקט מבלי להימצא בשטח ועוד קצת טיפים חשובים לניהול אפקטיבי שיבטיח את הצלחת הפרויקט הנדל"ן שלכם.
הצטרפו אלינו לפרק מלא בתובנות פרקטיות שיכינו אתכם טוב יותר לעסקאות הנדל"ן הבאות שלכם בארצות הברית.
מוזמנים ומוזמנות להצטרף אלינו לקהילת הפייסבוק שלנו "מבשלים נדל"ן - ארה"ב" לתכנים מעשירים נוספים ולהעלות שאלות משלכם, רעיונות לפרקים הבאים וגם לספר לנו מה חשבתם על הפרק הזה:
https://www.facebook.com/groups/271864330160690
הגבול בין עסקת נדל"ן טובה לכזאת שתוכתר ככישלון עובד דרך משפט אחד פשוט שכולנו מכירים.
הפעם אנחנו מארחים את ישורון גליקמן, סמנכ"ל כספים בחברת ABI, יועץ ומלווה עסקים קטנים ובינוניים להצלחה רווחית והתנהלות כלכלית נכונה. נקבל מישורון הרבה מידע וטיפים בכל הקשור להשקעות נדל"ן נכונות ומניבות. נסביר למה ניהול עסקת נדל"ן היא ניהול עסק לכל דבר, וכיצד השליטה בתזרים המזומנים בעסק הוא הבסיס הכי חשוב להצלחה. נדבר על הכלים שיגרמו לעסקאות נדל"ן לנסוק לשמיים, למה עדיף להשקיע בנדל"ן בארה"ב מאשר בארץ, איך מתחילים, מה הם כללי הברזל ואיזה משפט פשוט מאוד, כזה שכולנו מכירים, יכול לעשות את ההבדל בין עסקה טובה ונכונה לעסקה לא מניבה.
מוזמנים ומוזמנות להצטרף אלינו לקהילת הפייסבוק שלנו "מבשלים נדל"ן - ארה"ב" לתכנים מעשירים נוספים ולהעלות שאלות משלכם, רעיונות לפרקים הבאים וגם לספר לנו מה חשבתם על הפרק הזה:
כמה ימים לוקח לנכס להימכר ואיך זה קשור לבחירה מדויקת של אזור להשקעה? מה הקריטריונים **האמיתיים** שחשוב לשים לב אליהם לפני שמחליטים להשקיע באיזור מסויים (רמז: זה לא בתי ספר וזו לא הגירה חיובית).
מהנכס הראשון בפלורידה ורצון לעזור לאבא להשקיע ועד לעסק משגשג בתחום ליווי המשקיעים והיזמות.
בפרק הזה יואב מראיין את עידן מויאל, מלווה משקיעים ויזם נדלן בינלאומי - על תחילת הדרך שלו, האתגרים, החלומות, המציאות שלא תמיד מסתדרת עם התוכניות ועל מה שמבדיל בין משקיע שעושה כסף בנדל"ן לכזה שבא לקנות פנטזיה שלא יכולה להתממש.
איך יזם נולד ואיך הוא קם גם אחרי שנפל בהשקעות ה"שבורות" ביותר והופך למעצמת לימודים של השקעות נדל"ן בארץ.
בפרק הזה יואב ואלירן תור ממכללת אג'נדה מדברים על הדרך היזמית האישית שלו, על הנפילות, על הרצון להקים מכללה שמעודדת אנשים לייצר ביטחון כלכלי דרך נדל"ן.
אלירן מסביר בפירוט מה בסיס הידע שחובה שיהיו לנו כדי לצמצם את מרווח הטעות בהשקעות בארה"ב.
מה מבדיל בין תלמיד שלומד ולא עושה עם זה כלום לבין תלמיד שבא לקבל ביטחון להשקיע לזה שהולך להפוך את זה למקצוע.
ועל איזה החלטה שלו מ-2016 הוא ממש מתחרט.
מה מטרת ההשקעה? האם יש לכם תוכניות להיות משקיעים או להיות יזמים? האם צריך קורס או שאפשר ללמוד את היסודות בעצמנו דרך התוכן שיש באינטרנט? ומה בכלל חשוב לנו לדעת כדי לעשות את עסקת הנדלן הראשונה שלנו?
בפרק הזה של אליזבט לומדת נדל"ן בארה"ב, יואב פנחס מפרק את עולם הקורסים לגורמים ומפריד את מה שקריטי לדעת בתחילת הדרך ממה שחשוב הרבה פחות אלא אם אתם רוצים להפוך ליזמים בעצמכם.